A locação residencial e comercial no Brasil é regida pela Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Ela define quem paga o quê, quais são os prazos de aviso, quando cabe multa e em que situações o contrato pode ser encerrado. Este guia resume o que mais gera dúvida no dia a dia.
| Paga o inquilino (ordinárias) | Paga o proprietário (extraordinárias) |
|---|---|
| Consumo de água, gás e luz | Obras de reforma que interessem à estrutura |
| Limpeza e conservação das áreas comuns | Pintura de fachadas e esquadrias externas |
| Manutenção de elevador, portaria e jardim | Instalação de equipamentos de segurança e lazer |
| Pequenos reparos do uso cotidiano | Fundo de reserva e indenizações trabalhistas anteriores |
Contrato de 30 meses ou mais. Ao fim do prazo, o proprietário pode pedir o imóvel de volta sem justificar, desde que avise em até 30 dias após o término. Passado esse prazo sem manifestação, o contrato passa a vigorar por tempo indeterminado.
Contrato por tempo indeterminado. O proprietário precisa notificar o inquilino com 30 dias de antecedência para a desocupação. O inquilino também deve avisar com 30 dias se quiser sair.
Saída antecipada do inquilino. É permitida a qualquer momento, com pagamento de multa proporcional ao tempo restante do contrato. Se o inquilino for transferido pelo empregador para outra localidade, fica dispensado da multa — desde que notifique por escrito com 30 dias de antecedência.
O reajuste é anual e usa o índice definido em contrato — na prática, IGP-M ou IPCA. Não existe reajuste antes de completar doze meses. Se o índice acumulado ficar muito distante do mercado, proprietário e inquilino podem negociar um valor diferente na renovação; e, não havendo acordo, cabe ação revisional após três anos de vigência.
A lei admite quatro modalidades, e o contrato só pode exigir uma delas:
Exigir duas garantias ao mesmo tempo (fiador e caução, por exemplo) é infração prevista na própria lei.
Quem paga o IPTU no aluguel?
Por lei, é do proprietário. Mas a maioria dos contratos transfere a obrigação ao inquilino — o que é permitido, desde que esteja escrito no contrato.
O proprietário pode entrar no imóvel alugado?
Só mediante combinação prévia com o inquilino. Durante a locação, a posse do imóvel é dele.
Pintura na saída é obrigação do inquilino?
Ele deve devolver o imóvel como recebeu, descontado o desgaste natural. A vistoria de entrada é o documento que define isso — sem ela, a discussão vira palavra contra palavra.
Vender o imóvel encerra a locação?
Não automaticamente. Se o contrato estiver registrado em cartório com cláusula de vigência, o comprador precisa respeitá-lo. Caso contrário, pode denunciar a locação em 90 dias. O inquilino também tem direito de preferência na compra.
Ficou com dúvida sobre alguma cláusula do seu contrato? Fale com a Zelo Imóveis — nossa equipe acompanha contratos de locação em Campinas e região.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica individual.
Por lei é do proprietário, mas a maioria dos contratos transfere a obrigação ao inquilino — o que é permitido, desde que esteja escrito no contrato.
Só mediante combinação prévia com o inquilino. Durante a locação, a posse do imóvel é dele.
Ele deve devolver o imóvel como recebeu, descontado o desgaste natural. A vistoria de entrada é o documento que define isso.
Não automaticamente. Com contrato registrado em cartório e cláusula de vigência, o comprador precisa respeitá-lo. Caso contrário, pode denunciar a locação em 90 dias. O inquilino também tem direito de preferência na compra.
